Ein großes Grundstück allein macht noch keinen leistungsfähigen Logistikstandort. Entscheidend ist heute mehr denn je die Frage, ob die vorhandene Infrastruktur zu den Anforderungen moderner Logistik passt. Vor allem die verfügbare elektrische Anschlussleistung entwickelt sich zunehmend zum kritischen Faktor bei der Planung neuer Logistikimmobilien.

In der aktuellen Ausgabe von trans aktuell 12/2026 spricht Mathieu Meyer, Managing Partner der Logistikberatung Kellergroup, über die wachsenden Herausforderungen bei der Entwicklung neuer Logistikstandorte. Seine Einschätzung ist eindeutig: „Immer häufiger entscheidet der Stromanschluss darüber, ob ein Standort realisiert werden kann.“

Für Speditionen, Logistikdienstleister, Handelsunternehmen und produzierende Unternehmen bedeutet das: Standortplanung endet nicht mehr bei Grundstücksgröße, Hallenfläche, Toranzahl oder Verkehrsanbindung. Wer heute eine Logistikimmobilie plant, muss Energieversorgung, Ladeinfrastruktur, Photovoltaik, Speicherlösungen und betriebliche Abläufe von Beginn an zusammendenken.

Logistikstandorte brauchen mehr als Fläche

In vielen Regionen, insbesondere im Großraum Stuttgart, ist die Suche nach geeigneten Logistikflächen bereits eine große Herausforderung. Kommunen bevorzugen häufig Entwicklungszentren oder produzierende Unternehmen. Logistikprojekte werden dagegen kritisch gesehen oder erhalten nur begrenzt Raum.

Aus Sicht der Kellergroup greift diese Sichtweise zu kurz. Produktion, Handel und Versorgung funktionieren nur dann zuverlässig, wenn Waren gelagert, kommissioniert, umgeschlagen und transportiert werden können. Logistik ist damit keine nachgelagerte Nebenfunktion, sondern eine zentrale Voraussetzung für funktionierende Wertschöpfungsketten.

Doch selbst wenn eine geeignete Fläche verfügbar ist, muss sie zum Geschäftsmodell passen. Ein Umschlagbetrieb benötigt andere Voraussetzungen als ein Lagerstandort. Während im Cross-Docking viele Tore, kurze Wege, große Rangierflächen und reibungslose Lkw-Bewegungen entscheidend sind, stehen bei Lagerimmobilien häufig Hallenhöhe, Flächenverfügbarkeit und Erweiterungsmöglichkeiten im Vordergrund.

Hinzu kommen lokale Rahmenbedingungen wie Lärmkontingente, An- und Abfahrtszeiten, Vorgaben zur Zahl der Lkw-Bewegungen sowie fehlende Stellplätze. Diese Faktoren können die Leistungsfähigkeit eines Logistikstandorts erheblich beeinflussen.

Betriebshof und Verkehrsflächen werden oft unterschätzt

Ein häufiger Planungsfehler liegt nach Erfahrung der Kellergroup in der einseitigen Optimierung der Halle. Moderne Logistikimmobilien müssen jedoch nicht nur innen funktionieren. Gerade der Betriebshof entscheidet darüber, ob Prozesse im Alltag effizient und sicher ablaufen.

Fehlen ausreichende Rangierflächen, Wendemöglichkeiten oder Parkplätze für Lkw, entstehen Engpässe, Zeitverluste und unnötige Kosten. Eine funktionierende Logistikplanung berücksichtigt deshalb nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch die Warenströme, Verkehrswege und Bewegungsflächen rund um das Gebäude.

Für Unternehmen ist es entscheidend, diese Anforderungen bereits in der frühen Konzeptionsphase zu analysieren. Denn nachträgliche Anpassungen an Hofflächen, Zufahrten oder Stellplatzkonzepten sind häufig teuer, baulich schwierig oder genehmigungsrechtlich kaum umsetzbar.

„Immer häufiger entscheidet der Stromanschluss darüber, ob ein Standort realisiert werden kann“

MATHIEU MEYER, MANAGING PARTNER DER LOGISTIKBERATUNG KELLERGROUP

 

Build, Buy oder Partner: Drei Wege zu mehr Logistikkapazität

Wenn Speditionen und Logistikunternehmen zusätzliche Kapazitäten benötigen, stehen grundsätzlich drei strategische Optionen zur Verfügung: Build, Buy oder Partner.

Beim Build-Ansatz entwickelt das Unternehmen einen Standort selbst. Gebäude, Hofflächen, Prozesse und Infrastruktur können exakt an die eigenen Anforderungen angepasst werden. Dieser Weg bietet langfristig die größte Gestaltungsfreiheit, ist jedoch mit hohen Investitionen, langen Genehmigungsprozessen und Planungsrisiken verbunden.

Beim Buy-Ansatz werden Kapazitäten durch den Kauf eines Unternehmens oder einer Bestandsimmobilie aufgebaut. Das kann schneller gehen als ein Neubau, bringt jedoch eigene Herausforderungen mit sich. Dazu zählen Umbaukosten, technische Einschränkungen, kulturelle Integration und die Frage, ob die bestehende Immobilie langfristig zum eigenen Logistikkonzept passt.

Beim Partner-Ansatz nutzen Unternehmen Kooperationen, um bestehende Netzwerke, Regionen oder Leistungen abzudecken. Diese Lösung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn Partner bereits über passende Standorte, Kundenbeziehungen oder Spezialkompetenzen verfügen. Wichtig ist jedoch, dass Interessen, Investitionen und Flächennutzung langfristig klar geregelt sind.

Welcher Weg der richtige ist, hängt von Kundenanforderungen, Infrastruktur, Investitionsbereitschaft und langfristigen Unternehmenszielen ab.

Energie wird zum entscheidenden Standortkriterium

Die größte Veränderung in der Logistikimmobilienplanung sieht die Kellergroup derzeit beim Thema Energie. Immer häufiger scheitern Projekte nicht an der verfügbaren Fläche, sondern an der Stromversorgung.

Viele Unternehmen finden zwar ein geeignetes Grundstück. Erst im nächsten Schritt zeigt sich jedoch, dass die verfügbare Anschlussleistung nicht ausreicht, um einen modernen Logistikstandort zu betreiben. Besonders deutlich wird dies bei Standorten, die für E-Lkw, Ladeinfrastruktur, automatisierte Intralogistik oder energieintensive Gebäudetechnik vorbereitet werden sollen.

Damit verändert sich die Rolle mittelständischer Speditionen und Logistikdienstleister. Unternehmen müssen heute frühzeitig abschätzen, wie viele Fahrzeuge künftig elektrisch geladen werden sollen, welche Ladeleistung erforderlich ist und ob Netzanschluss, Trafostation, Photovoltaikanlage oder Batteriespeicher eingeplant werden müssen.

Aus Logistikplanung wird damit zunehmend auch Energieplanung.

E-Lkw-Ladeinfrastruktur muss frühzeitig eingeplant werden

Die Elektrifizierung des Straßengüterverkehrs stellt Logistikstandorte vor neue Anforderungen. Ein E-Lkw muss nicht nur auf dem eigenen Betriebsgelände geladen werden können. Auch beim Kunden, an Zwischenstopps oder unterwegs muss Ladeinfrastruktur verfügbar sein.

Für Unternehmen bedeutet das: Die eigene Standortplanung muss mit der Transportplanung, den Kundenprozessen und der regionalen Energieinfrastruktur abgestimmt werden. Ladepunkte, Netzanschlüsse, Lastmanagement und betriebliche Zeitfenster müssen so geplant werden, dass sie im Tagesgeschäft funktionieren.

Wer diese Themen erst nachträglich berücksichtigt, riskiert teure Anpassungen oder begrenzte Nutzbarkeit der Immobilie.

Photovoltaik und Speicherlösungen verändern die Logistikimmobilie

Zusätzlich steigen die regulatorischen und technischen Anforderungen an Neubauten. In mehreren Bundesländern spielen Photovoltaikpflichten auf Gewerbe- und Logistikimmobilien bereits eine wichtige Rolle. Unternehmen müssen deshalb entscheiden, wie erzeugter Strom genutzt, gespeichert oder eingespeist werden kann.

Gerade für mittelständische Logistikunternehmen ist das eine komplexe Aufgabe. Es reicht nicht aus, eine Photovoltaikanlage auf das Dach zu setzen. Entscheidend ist ein Gesamtkonzept aus Energiebedarf, Eigenverbrauch, Speicher, Ladeinfrastruktur, Netzanschluss und Wirtschaftlichkeit.

Die Logistikimmobilie der Zukunft ist damit nicht nur Lager- oder Umschlagfläche, sondern Teil eines integrierten Energie- und Versorgungssystems.

Kellergroup: Ganzheitliche Beratung für Logistikimmobilien und Standortentwicklung

Die Kellergroup unterstützt Unternehmen bei der strategischen Planung, Bewertung und Entwicklung von Logistikstandorten. Im Fokus stehen dabei nicht nur Gebäude und Flächen, sondern die gesamte logistische Leistungsfähigkeit eines Standorts.

Dazu gehören unter anderem:

• Analyse von Warenströmen und Transportprozessen
• Bewertung von Grundstücken und Bestandsimmobilien
• Entwicklung von Logistikkonzepten und Standortstrategien
• Planung von Hallen, Betriebshöfen und Verkehrsflächen
• Bewertung von Build-, Buy- oder Partner-Strategien
• Integration von Energieversorgung und Ladeinfrastruktur
• Unterstützung bei zukunftsfähigen Lösungen für E-Lkw, Photovoltaik und Standortentwicklung

Für Unternehmen wird es immer wichtiger, frühzeitig die richtigen Fragen zu stellen: Passt der Standort zum Geschäftsmodell? Reicht die Infrastruktur für künftige Anforderungen aus? Welche Investitionen sind wirtschaftlich sinnvoll? Und wie lässt sich ein Standort so entwickeln, dass er auch in zehn oder zwanzig Jahren noch leistungsfähig bleibt?

Die Antwort darauf liegt in einer integrierten Planung von Logistik, Immobilie, Energie und Infrastruktur.

Fazit: Zukunftsfähige Logistikstandorte entstehen durch vernetzte Planung

Die Anforderungen an Logistikimmobilien steigen. Grundstück, Halle und Verkehrsanbindung bleiben wichtig, reichen allein aber nicht mehr aus. Energieversorgung, Stromanschluss, Ladeinfrastruktur, Photovoltaik, Speicherlösungen und betriebliche Flexibilität werden zu entscheidenden Erfolgsfaktoren.

Wer heute einen Logistikstandort plant, muss langfristig denken und frühzeitig prüfen, ob Fläche, Infrastruktur und Energieversorgung zusammenpassen.

Die Kellergroup begleitet Unternehmen dabei, Logistikstandorte ganzheitlich zu bewerten, zukunftssicher zu planen und wirtschaftlich tragfähige Lösungen zu entwickeln.